Experteninterview: Notare – unverzichtbar bei Immobiliengeschäften!

Ulrich Voit ist der Pressesprecher der Österreichischen Notariatskammer und ein echter Immobilienexperte. In diesem Interview gibt er einen Einblick in die komplizierte Welt der Immobilientransaktionen.

RX Austria & Germany: Warum braucht man in Österreich einen Notar, um eine Immobilie zu kaufen?

Ulrich Voit: Notarinnen und Notare wickeln eine Vielzahl von Liegenschaftskaufverträgen ab. Diese erfolgt in der Regel treuhändig, das heißt der Kaufpreis samt Steuern und Gebühren wird auf einem Treuhandkonto erlegt und sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt an den Verkäufer bzw. die Verkäuferin ausgefolgt. Eine Eintragung im Grundbuch kann nur aufgrund öffentlicher Urkunden oder Privaturkunden erfolgen, wenn die Unterschriften der Parteien notariell beglaubigt sind.

RX: Wie funktioniert das Grundbuchsystem und warum ist der Eigentumsnachweis so wichtig?

Voit: Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Der Erwerb von Rechten (z.B. Eigentum, Pfandrechte, Wegeservituten und dergleichen) kann nur durch Eintragungen im Hauptbuch erfolgen und ist der Eigentumserwerb durch Eintragung im Grundbuch sehr wichtig. Das Grundbuch ist öffentlich und darf auf die Richtigkeit des Grundbuches vertraut werden. Die Publizität des Grundbuches steht für die Sicherheit im Rechtsverkehr.

RX: Was sind die grundlegenden Rechte und Pflichten, die Erstkäufer beim Erwerb einer Immobilie in Österreich beachten sollten?

Voit: Grundsätzlich sollte man sehr detailliert prüfen, ob die in Aussicht genommene Immobilie den Erwartungen des Erstkäufers entsprechen. Sowohl bei neu errichteten Immobilien als auch bei Gebrauchtimmobilien oder beim Ankauf eines Grundstückes, um ein Haus zu errichten sollten unliebsame Überraschungen vermieden werden. Eine wichtige Empfehlung wäre, noch einmal eine Nacht darüber zu schlafen, wenn man ein Angebot für einen Immobilienerwerb abgeben möchte. Zeitdruck ist oft kein guter Ratgeber und verstellt den Blick auf das Wesentliche.

RX: Welche Nebenkosten und Steuern sind beim Immobilienkauf in Österreich zu berücksichtigen, und wie können sich Käufer darauf vorbereiten?

Voit: Beim Erwerb einer Immobilie sind 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr zu bezahlen. Hinzu kommen gegebenenfalls die Gebühren für die Eintragungen von Pfandrechten (1,2% des Wertes des einzutragenden Rechtes) und die Notarkosten für die Errichtung des Kaufvertrages sowie der treuhändigen Abwicklung. Diese belaufen sich je nach Höhe des Kaufpreises, der Verantwortlichkeit und des Aufwandes zwischen 1% und 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen bzw. Grundbuchsauszüge. Bis zu 10 % Nebenkosten sollten einkalkuliert werden, jedoch können diese auch geringer ausfallen.

RX: Welche Rolle spielt der Makler beim Verkauf von Immobilien, welche Aufgaben und Pflichten erfüllt dieser und welche Provisionen fallen an?

Voit: Makler bereiten die Immobilie auf und zeigen die Immobilie Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten. In der Regel fallen bei einer erfolgreichen Vermittlung und dem Abschluss eines Kaufvertrages 3% zzgl. Umsatzsteuer für den Käufer und 3 % zzgl. Umsatzsteuer für die Verkäuferin an.

RX: Gibt es besondere rechtliche Regelungen, die beim Kauf einer Neubauimmobilie zu beachten sind im Vergleich zu Altbau?

Voit: Bei dem Kauf einer neu errichteten Immobilie werden im Vergleich zu einer gebrauchten Immobilie (Alt- oder Neubau) andere Gewährleistungsregeln vereinbart. Der Verkäufer muss hier für die Qualität und Güte der von ihm errichteten Immobilie einstehen während bei einer gebrauchten Immobilie, die sanierungsbedürftig ist, die Gewährleistung in der Regel weitgehend ausgeschlossen wird.

RX: Welche baurechtlichen Aspekte sind beim Immobilienerwerb zu beachten, besonders im Hinblick auf eventuelle Umbau- oder Modernisierungspläne?

Voit: Die baurechtlichen Aspekte sind unbedingt vor Abgabe einer Vertragserklärung zu beleuchten. Sonst kann es zu bösen Überraschungen kommen, sowohl für den Verkäufer als auch die Käuferin. Wenn die Immobilie nicht genehmigt ist und auch nachträglich nicht genehmigt werden kann, dann hat die Käuferin Anspruch auf Wandlung. Wenn die Käuferin nicht vorweg prüft, ob etwa eine Aufstockung erfolgen kann, dann ist die Immobilie vielleicht zu klein.

RX: Was sollten Käufer wissen, wenn sie eine gerade in Planung oder Bau befindliche Immobilie kaufen?

Voit: Zu berücksichtigen ist, dass eine Immobilie erst nach Vorliegen einer Fertigstellungsanzeige für den Erwerber voll nutzbar ist. Im Regelfall empfiehlt es sich daher, eine Übernahme erst nach Fertigstellung zu vereinbaren und den Zustand der Immobilie genau zu prüfen.

RX: Gibt es ein Rücktrittsrecht für Käufer, und welche Widerrufsfristen sollten beachtet werden?

Voit: Es gibt bei sog. Haustürgeschäften besondere Rücktrittsrechte. Wenn eine Vertragserklärung bei der ersten Besichtigung abgegeben wird und die Wohnung dem dringenden Wohnbedürfnis des Käufers dient, so kann dieser binnen einer Woche den Rücktritt vom Anbot erklären.

RX: Welche spezifischen Details sollten im Immobilienkaufvertrag unbedingt festgehalten werden, um die Interessen beider Parteien zu schützen?

Voit: Es muss der Kaufgegenstand genau bezeichnet und der Preis übereinstimmend festgelegt sein. Der Zeitpunkt der Übergabe ist wie die Zusage bzw. der Ausschluss von Gewährleistungen zu vereinbaren. Dazu sollte festgehalten sein, in welchem Zustand die Immobilie übernommen wird (geräumt oder ungeräumt, sofern diese möbliert übergeben wird, gehen die Gegenstände entschädigungslos in das Eigentum der Erwerber über).

RX: Welche Dokumente und Unterlagen sind im Kaufvertrag erforderlich, um einen rechtsverbindlichen Immobilienerwerb sicherzustellen? Welche Klauseln sind besonders wichtig und warum?

Voit: Ich verweise auf die vorherige Frage. Die Vorlage eines Energieausweises sowie die Übergabe von relevanten Unterlagen sollte ebenfalls vereinbart werden.

RX: Wie sind Haftung und Gewährleistung im Kaufvertrag geregelt, insbesondere in Bezug auf mögliche Mängel oder Schäden an der Immobilie?

Voit: Hier ist ein Interessenausgleich zwischen den Interessen des Verkäufers und der Käuferin zu finden. Bei neu errichteten Immobilien wird es zu einer umfassenden Haftung und Gewährleistung des Verkäufers kommen. Davon umfasst ist neben der Verschaffung von lastenfreiem Eigentum auch die Sicherung der Qualität der Errichtung (Mängelfreiheit, Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber den ausführenden Firmen) insbesondere auch die Einholung aller für die Benützung erforderlichen Genehmigungen.

RX: Welche Unterschiede gibt es zu unseren Nachbarländern? Bzw. was muss man beachten, wenn man z.B. als Deutscher in Österreich eine Immobilie erwerben will?

Voit: Als EU-Bürgern kommen deutschen Staatsbürgern dieselben Rechte wie einem österreichischen Staatsbürger zu. Bei Drittstaatsangehörigen ist auf landesgesetzliche unterschiedliche Genehmigungsvoraussetzungen zu achten. Der Notar bzw. die Notarin berücksichtigt dies bei der Vertragserrichtung.

RX: Welche Änderungen oder Entwicklungen im österreichischen Immobilienrecht sind in naher Zukunft zu erwarten? Gibt es konkret 2024 Neuerung in Bezug auf rechtliche und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf/Verkauf?

Voit: Das Thema Nachhaltigkeit im Immobilienrecht wird eine große Rolle spielen. Der Ausstieg oder der Nicht-Ausstieg aus fossilen Energien wird den Gesetzgeber und die Marktteilnehmerinnen und – teilnehmer noch eine Zeit lang beschäftigen. Ich denke, der Markt wird sich aber wieder auf die Gegebenheiten einrichten und insbesondere die neue Situation hinsichtlich der Zins- und Marktlage einstellen.

Die nächste Wiener Immobilien Messe findet vom 16. bis 17. März 2024 statt. Wir freuen uns auf Ihren Besuch!