„Investmentpunk“ Gerald Hörhan: Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf

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Gerald Hörhan wird am Sonntag, 17. März 2024 um 15 Uhr auf der WIM-Bühne einen Vortrag halten.

Können Sie kurz über Ihren Werdegang und Ihre Erfahrungen im Bereich Immobilieninvestition sprechen, insbesondere in Bezug auf den österreichischen Markt?

Ich habe in Harvard studiert, habe meine Karriere als Investmentbanker bei JP Morgan in New York und Mc Kinsey in Frankfurt begonnen und bin heute Unternehmer, CEO der Investmentpunk Academy, und Investor. Ich habe vor 20 Jahren begonnen, Immobilien zu kaufen, heute besitze ich ein Portfolio von mehr als 250 Wohneinheiten. Meine Immobilien befinden sich primär in Deutschland (Frankfurt, Wiesbaden, Stuttgart, Speckgürtel Berlin), nur ein kleiner Teil meines Portfolios befindet sich in Österreich. Der Grund dafür liegt darin, dass in Deutschland die Mieten und Mietrenditen höher sind, die Förderungen und steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten besser, und die Wohnungsknappheit stärker.

Wie hat sich Ihrer Meinung nach der österreichische Immobilienmarkt in den letzten Jahren entwickelt, und welche Trends zeichnen sich ab?

Der Immobilienmarkt in Österreich hat bis 2021 eine sehr lange Boomphase erlebt, wo die Preise in Phantasieregionen gestiegen sind und durch Vermietung kaum mehr Renditen möglich waren. Seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine und den starken Zinserhöhungen ist der Markt nach einer Austrocknungsphase im Jahr 2022 im Jahr 2023 massiv gesunken – die KIM Verordnung hat auch ihren Beitrag geleistet –, und  die Preise sind im Vergleich zu den Phantasielevels in 2021 um ca. 20-30% gefallen, sowohl für Wohnungen als auch im Zinshausbereich, in schlechten Lagen noch mehr. Die Mehrheit der Bauträger und Immobilienhändler befinden sich in einer sehr kritischen wirtschaftlichen Lage, teure Neubauwohnungen sind praktisch unverkäuflich und es gibt in diesem Bereich viele Insolvenzen. Auch Bestandshalter mit variabel finanzierten Krediten haben große Probleme, da sie eine große Cash Unterdeckung haben.
In Deutschland und anderen Märkten hat der Markt bereits seinen Tiefpunkt erreicht und befindet sich in einer Konsolidierungsphase bzw. sehr leichten Preissteigerungsphase. In Österreich wird das mit ca. 3-6 Monaten ebenfalls passieren, da die Mieten in vielen Regionen bereits massiv steigen, besonders in Westösterreich.

Welche Risiken sehen Sie aktuell für Immobilieninvestoren in Österreich, und welche Chancen könnten sich in diesem dynamischen Markt ergeben?

Risiken gibt es viele, von energetischer Sanierungspflicht der Gebäude, häufigeren Wetterextremen, und politischer Regulierung. Das Bauträgergeschäft ist praktisch zum Erliegen gekommen und rechnet sich derzeit nicht, Besserung ist nicht in Sicht. Die Kombination aus geringem Neubau, Zuwanderung Wohnungsmangel und damit steigenden Mieten und relativ günstigen Preisen ist jedoch ein sehr guter Zeitpunkt, Immobilien als Geldanlage zur Bestandshaltung zu kaufen. Das Modell „Miete bezahlt Kredit ab“ funktioniert vor allem bei kleinen Wohnungen wieder.

Wie wichtig ist die Auswahl des richtigen Standorts für eine erfolgreiche Immobilieninvestition, und welche Faktoren beeinflussen diese Entscheidung?

Lage ist noch immer die wichtigste Entscheidung, ob sich der Kauf einer Immobilie langfristig lohnt oder nicht. Dies umfasst sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage. Kriterien sind unter anderem die wirtschaftliche Lage einer Stadt / Region, die Bevölkerungsprognose, die Verkehrsanbindung, die Exponiertheit für Wetterextreme, der Platz für die räumliche Expansion und die Frage, ob es heute schon Wohnraummangel gibt.

Inwiefern spielen wirtschaftliche Indikatoren und globale Trends eine Rolle bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen in Österreich?

Die wirtschaftliche Entwicklung einer Region ist eine der wichtigsten Faktoren hinsichtlich der Entwicklung der Mieten und der Kaufpreise für Immobilien. Derzeit befinden wir uns in einer weltweit schwierigen wirtschaftlichen Lage, und die ganze westliche Welt erlebt einen Fall des Wohlstands. Folglich werden vor allem kleinere Wohnungen und WG-taugliche Wohnungen gefragt sein, die sich die Leute noch leisten können. Der Luxusmarkt spielt in einer eigenen Liga, Leute mit viel Geld gibt es immer, und sie werden immer mehr. Der Mittelstand hingegen wird dezimiert.

Welche Finanzierungsoptionen stehen Investoren in Österreich zur Verfügung, und wie beeinflussen diese die Rentabilität von Immobilienprojekten?

Für Bestandshaltung eigenes Geld und die Bank, sie ist noch immer die günstigste Finanzierungsform. 20% Eigenkapital sind notwendig. Für Immobilienhandel kann man auch Kapitalpartner oder Mezzaninkapital aufnehmen.

Angesichts der aktuellen Entwicklungen auf dem Mietmarkt: Wie beurteilen Sie das Verhältnis von Mieten zu Eigentumswohnungen in Österreich?

Mietwohnungen werden knapp da wir in vielen Regionen Zuwanderung haben und der Neubau praktisch zum Erliegen gekommen ist. Folglich steigen die Mieten.

Welche steuerlichen und rechtlichen Überlegungen sind für Immobilieninvestoren in Österreich besonders relevant, und welche Empfehlungen haben Sie in diesem Kontext?

Das extrem komplexe Mietrecht ist in Österreich besonders anspruchsvoll, bei Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen lohnt sich praktisch nur eine Sondervermietung. Ein weiterer Aspekt, der in Österreich besonders komplex und undurchschaubar ist, sind staatliche Förderungen, hier nimmt man sich am besten einen Förderberater, sonst ist man ziemlich chancenlos.

Immobilieninvestitionen bieten viele steuerliche Vorteile, allerdings muss man dafür das Steuerrecht gut verstehen. Dies gilt insbesondere für sanierungsbedürftige Wohnungen.

Welche Herausforderungen und Chancen ergeben sich aus der Entwicklung von Immobilienprojekten, insbesondere im urbanen Umfeld?

Die behördlichen Auflagen für Neubauprojekte sind in vielen Fällen derart, dass sich Immobilienprojekte bei den derzeitigen Zinsen und Baukosten nicht rechnen können. Dies umfasst den komplexen Genehmigungsprozess, umfangreiche Bauauflagen oder beispielsweise Verordnungen bezüglich der Schaffung von Stellplätzen. Der Neubau wird erst wieder in Fahrt kommen, wenn es (a) wesentliche Reduktion der behördlichen und baulichen Auflagen gibt oder (b) wenn es Förderprogramme gibt, wo man Neubau mit 10-20% der Baukosten bezuschusst. Ansonsten wird sich Neubau erst wieder lohnen, wenn die Nettomieten bei 20-30 Euro pro m2 sind, dies wird ohne Anschub beim Neubau in 7-8 Jahren spätestens der Fall sein. Eine Rückkehr zu Nullzinsen sehe ich außer bei einer schweren Finanzkrise nicht, die Banken werden weiterhin restriktiv sein. Ebenso gibt es bei den Baupreisen aufgrund des Arbeitskräftemangels und der starken Inflation wenig Spielraum nach unten, auch wenn hier eine leichte Entspannung und leicht fallende Baupreise merkbar sind.

Wie gehen Sie mit dem aktuellen Wohnraummangel in einigen Regionen Österreichs um, und welche möglichen Lösungsansätze sehen Sie?

Als Immobilieninvestor ist Wohnraummangel gut, denn dann steigen die Mieten. Der Wohnraummangel wird aufgrund der oben genannten Gründe noch massiv steigen und auch ein großes politisches und gesellschaftliches Thema werden. Das Problem dabei: Je mehr die Politik reguliert, desto extremer wird der Wohnraummangel – Beispiel Berlin – da meist Bestandsmieter geschützt werden, die Menschen aus einer Wohnung nie mehr ausziehen und für Wohnungssuchende die Situation extrem schwierig ist. Und mit Regulierung der Mieten wird nicht mehr Wohnraum geschaffen, sondern höchstens weniger Wohnraum verfügbar.

Lösungsansätze sind relativ einfach: Mehr bauen, kleinere Wohnungen bauen und in den Städten höhere Bauklassen, also mehr Stockwerke zulassen, um nicht zu viel Boden zu versiegeln. Wie kann das erreicht werden?  (a) Schnellere und einfachere Genehmigungsprozesse (b) Deutlich geringere Bauauflagen, Abschaffung von nicht mehr zeitgemäßen Stellplatzverordnungen (c) Abschaffung der sinnlosen Mietregulierung und Mietzuschuss für Menschen, die sich Wohnen nicht leisten können, sodass sich Vermietung wieder lohnt (d) Touristische Vermietung einschränken (e) Zuschüsse für (klimaeffizienten) Neubau und / oder staatlich geförderte Kredite mit 1% Zinsen für Neubau oder Ausbau von bestehenden Zinshäusern.

Inwiefern können Lebensstilentscheidungen, insbesondere im Wohnbereich, die finanzielle Situation beeinflussen?

Für viele Menschen ist das Eigenheim auf Schulden ein finanzielles Armageddon. Am Anfang der Karriere haben die Menschen die Möglichkeit, einen Kredit zu bekommen. Die meisten nutzen ihn für ein Eigenheim, verschulden sich über beide Ohren, haben Mühe die Kreditraten zu bezahlen und sind damit in der finanziellen Sklaverei angekommen. Verlieren sie ihren Job sind sie pleite. Haben sie eine Scheidung, dann kann es sein, dass sie die Schulden für ein Haus abbezahlen, in dem sie gar nicht mehr wohnen können.

Daher empfehle ich, zur Miete zu wohnen, UND GLEICHZEITIG kleine Wohnungen als Geldanlage zu kaufen. Diese Strategie rechnet sich viel besser, man ist flexibler und kann auf diesem Weg finanziell unabhängig werden und aus den Mieteinnahmen nicht nur die Miete für die Wohnung bezahlen in der man lebt, sondern gleich das Auto, den Urlaub und den gefüllten Kühlschrank dazu.

Wie berücksichtigen Sie Nachhaltigkeitsaspekte und ESG-Kriterien in Ihren Immobilieninvestitionen, und welche Bedeutung hat dies für die Branche?

ESG wird bei Immobilienfinanzierungen immer wichtiger. Dies betrifft einerseits den energetischen Standard eines Gebäudes – sprich Energieausweis – aber auch andere Aspekte von ESG wie interne Führungsstrukturen in den Unternehmen etc. Banken befinden sich derzeit in der Datensammelphase für ESG-Bewertungen, aber zukünftig werden energetisch schlechte Gebäude mehr Zinsen kosten und mehr Eigenkapital erfordern. Allerdings ist eine teilweise energetische Ertüchtigung eines Gebäudes kein Hexenwerk, zumindest um auf Standard D zu kommen. Eine Dachdämmung, neue Fenster oder eine Kellerdeckendämmung bewirken viel, kosten aber jeweils 20-30T Euro, also ähnlich viel wie die Sanierung einer kleinen 1 Zimmer Wohnung. Häuser die Standard G oder H haben, bedürfen allerdings größerer Investitionen.

Inwiefern hat die Digitalisierung den österreichischen Immobilienmarkt beeinflusst, und welche Rolle spielt die Technologie bei Ihrer Herangehensweise an Immobilieninvestitionen?

Die Immobilienbranche und Baubranche ist im Bereich Digitalisierung noch im vorigen Jahrhundert unterwegs, im Vergleich zu anderen Branchen hat sich wenig geändert. Die Immobiliensuche ist einfacher geworden, der Markt transparenter aber auf Baustellen ist Digitalisierung noch in weiter Ferne, bei vielen Verwaltungen ebenso.

Ich erwarte, dass hier der Kostendruck in den nächsten Jahren einen deutlichen Schub bei der Digitalisierung bewirkt.

Könnten Sie kurz Ihr neues Buch „Der Einzimmer-Millionär" vorstellen und welche Kernbotschaften möchten Sie den Lesern vermitteln?

Die Kernbotschaften des Buches sind (a) dass wir uns in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten befinden, die sich so schnell nicht ändern werden, (b) dass das komfortable und abgesicherte Mittelstandsleben aufgrund von rapider Geldentwertung, Mangelwirtschaft und häufigeren Extremsituationen – man denke an COVID oder die drohende Gasknappheit vorbei ist (c) dass jeder der fleißig und geschäftstüchtig ist wohlhabend und finanziell frei werden kann und (d) dass kleine Wohnungen sich dafür hervorragend eignen.

Welche konkreten Wealth-Building-Strategien empfehlen Sie, insbesondere im Hinblick auf Ihr neues Buch und die darin vorgestellten Prinzipien?

Ich empfehle, jedes Jahr 20-25T anzusparen und sich eine kleine 1 Zimmer Wohnung in guter (aber nicht 1A) Lage zu kaufen, wo die Miete mehr oder weniger den Kredit abbezahlt. Solche Wohnungen gibt es je nach Lage für 100T bis 150T Euro, und die Nettomiete beträgt 400-600 Euro pro Monat, somit ca. 5% Mietrendite. Macht man das jedes Jahr hat man nach 10 Jahren 10 Wohnungen mit 50T Jahresnettokaltmiete. Wenn die Wohnungen abbezahlt sind, ist man Millionär (in heutiger Kaufkraft); außerdem kann man von den Mieten leben, da die Mieteinkünfte bei guten Immobilien inflationsgeschützt und auch steuereffizient sind. Jeder der fleißig und geschäftstüchtig ist kann das machen, wer allerdings Work Life Balance sucht, ist hier fehl am Platz.

Man kann das ganze natürlich auch größer aufziehen, mit Immobilienhandel, Ankauf von ganzen Zinshäusern etc, dies erfordert aber mehr Know-How, Arbeit, Risiko und kaufmännisches Geschick. Wenn man in diese Liga aufsteigt, kann man von den Mieteinkünften im Luxus leben.

Inwiefern spielt die persönliche Risikobereitschaft und finanzielle Bildung eine Rolle bei der Umsetzung der im Buch vorgestellten Methoden?

Wer nichts riskiert, wird garantiert arm, dafür sorgt schon die Inflation. Der Ankauf von kleinen Wohnungen, wo die Miete den Kredit abbezahlt, ist allerdings ein eher risikoarmes Geschäft, wenn man die Regeln des Geschäfts kennt und erlernt; Möglichkeiten dazu gibt es genügend, beispielsweise bietet mein Unternehmen Immobilienausbildungen als Online-Kurse (Betongoldtraining) oder individuelles Coaching (Betongoldmentoring) an, wo ich die Wohnungen der Teilnehmer bewerte. Wenn man gute Immobilien kauft und es beim Schuldenmachen nicht übertreibt (110% Finanzierung, Fremdwährungskredite etc.), kann nicht so viel schiefgehen. Jedenfalls ist das Modell „Miete bezahlt Kredit ab“ deutlich risikoärmer als beispielsweise ein Eigenheim auf Kredit, wo es sich um einen ungedeckten Kredit handelt, den man aus nachversteuertem Geld bezahlt.

Finanzielle Bildung spielt eine entscheidende Rolle, wer keine finanzielle Bildung hat und auch kein Interesse daran, wird sich bei allen Investments schwertun. Bei Immobilien muss man aber vor allem bauernschlau sein, Immobilien kaufen und vermieten ist keine Raketenwissenschaft wie z.b. Finanzmathematik oder Options- und Futures Handel.

Wie können Menschen ihre Denkweise ändern, um finanzielle Freiheit zu erreichen, wie in Ihrem Buch beschrieben?

Ich könnte jetzt frech sagen das Buch lesen, da steht alles drinnen. Zunächst lernt man Reichtum von reichen und nicht von armen Menschen, genauso wie man Kochen vom Gourmetkoch und nicht im Fast Food Restaurant lernt; also muss man sich mit Menschen umgeben, die wirtschaftlich aktiv sind und Geld haben. Ein weiterer Punkt sind grobe finanzielle Dummheiten, dazu gehören neben dem Eigenheim auf Pump in der Pampa jegliche Art von Konsumschulden, z.B. für Möbel oder neue Autos, die Süchte wie Alkoholismus, Drogensucht, Spielsucht, Konsumsucht etc., sowie teure Lebenspartner und Scheidungen. Außerdem muss man Steuern und rechtliche Basiszusammenhänge verstehen und eine Bilanz lesen und rechnen können; diese Themen lehnen die meisten Menschen ab, schon in der Schule ist der Mathematiklehrer der Gottseibeiuns oder der lebendige Teufel. Vielleicht würde es helfen, in den Schulen den Leuten Bilder von Porsches und Ferraris und Sandstränden zu zeigen, mit dem Hinweis, dass man sich so etwas leisten kann, wenn man Mathematik etc lernt und fleißig ist. Ich glaube, dass dies eher helfen würde Schüler zu motivieren, als sinnlose und nutzlose Themen wie z.B. Gendern.

Mein Sohn jedenfalls hat die Message schon verstanden: Fleißig sein und Miete kassieren.

Was hat Sie inspiriert dieses Buch zu schreiben?

Menschen zu zeigen, dass es möglich ist, finanziell frei und wohlhabend zu werden, und dass dieser Weg gar nicht so schwer ist, in diesen turbulenten Zeiten aber absolut notwendig, wenn man weiterhin komfortabel leben will.

Wie sehen Sie die Zukunft des österreichischen Immobilienmarkts, und welche Entwicklungen könnten in den kommenden Jahren prägend sein?

Habe ich oben ausführlich beschrieben. Als Ergänzung: Geopolitische Verwerfungen können auch die Immobilienmärkte massiv durcheinanderbringen. Ein großer Krieg im mittleren Osten beispielsweise könnte ähnlich wie in den 70er Jahren zu steigenden Ölpreisen, somit steigender Inflation und höheren Zinsen führen und damit wiederum zu fallenden Immobilienpreisen.

Ebenso sollte man vorsichtig beim Kauf von Immobilien in wetterexponierten Lagen sein, beispielsweise in Hanglagen oder an Flüssen. Wetterextreme nehmen weltweit zu, und exponierte Immobilien könnten zukünftig deutlich an Wert verlieren oder im Extremfall nicht mehr versicherbar sein.

Abschließend, welchen Rat würden Sie angehenden Immobilieninvestoren in Österreich geben, insbesondere an diejenigen, die vorhaben die Wiener Immobilien Messe zu besuchen?

Immobiliengeschäft erlernen und dann kleine Wohnungen als Geldanlage kaufen. Jedes Jahr, immer mehr.

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